楼市迎“二手房参考价”时代 调控继续从严

　  ● 本报记者 张军 王舒嫄

　　房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（简称《通知》）称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成无锡市二手住房成交参考价格。据中证报记者粗略统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6个城市明确推出了二手住房成交参考价。

　　专家表示，参考价制度的推行，完善了二手住房市场的监管，也为稳定二手住房价格提供了新路径，一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进实施该项措施的可能性较大。预计下半年二手房成交量和成交价稳中有跌，但全年水平可能与去年持平。

　　或成调控标配

　　《通知》提出，无锡市房地产市场管理和监测中心将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，已发布二手房参考价机制的6个城市，除绍兴不在70个大中城市统计范围内，其余5个城市均属于二手房价上涨较快的城市。严跃进预计，更多城市推进二手房市场参考价机制的概率较大，特别是一二线重点城市，该政策或成二手房市场调控标配。

　　深圳今年2月初最先发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，之后多家银行以此作为按揭贷款的参考依据。平安证券统计显示，深圳自2月实行指导价以来，二手房月成交量已三连跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

　　诸葛找房数据研究中心认为，二手房参考价机制效应见竿立影，但长期作用还需加强监管措施。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，调控力度大，政策效应最为明显。诸葛找房数据研究中心表示，该项措施对市场预期影响很大，市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。与此同时，监管部门还需严格要求挂牌价格必须在参考价格范围波动，对于高于参考价过多的中介机构要严加惩治，以确保实现政策的长期效果。

　　房贷利率上调

　　愈来愈多的热点城市开始收紧信贷。7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

　　国盛证券称，上海一直是房贷利率最低的城市之一，换锚之后上海并没有在五年期LPR基础上加点，而是减掉了20个点，才得到了首套4.65%的利率。此次上调后，上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率水平。但即便如此，房贷利率上调还是充分反应了监管部门对房地产市场调控的态度。

　　该机构称，若按照贷款200万元分30年缴纳按揭，以等额本息计算，新政发布前首套房月均还款为10312.74元，上调后月均还款为10736.43元，增幅为4.1%。原利率下二套房月均还款为11044.07元，上调后月均还款为11608.01元，增幅为5.1%。

　　国盛证券认为，该政策预计对部分购房需求产生影响。房贷利率上调，能提高炒房客的投机成本，降低预期收益并减弱其炒楼热情。

　　近期，陆续有杭州、广州等城市部分银行上调了房贷利率，且放款周期也有所延长。佛山农行日前宣布对组合贷加息，上调85BP，且为满足首套需求，部分银行二手房贷款业务也已暂停。

　　强调标本兼治

　　除多地加强二手房市场调控以外，多个监管部门日前也密集发声，加强楼市调控。

　　7月23日，住建部等八部门公布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全。7月24日召开的房地产工作座谈会再次强调坚持“三稳”目标，落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展。会议指出，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

　　“八部门的通知对房地产开发、交易、租赁、物业全流程管控。明确提出建立制度化常态化整治机制，对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。预计整改力度会相对严格。”中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对中国证券报记者表示。

　　平安证券认为，八部门的通知强调坚持标本兼治、长效整治，建立制度化常态化整治机制，从源头上规范房地产市场秩序，房地产长效机制进一步完善。这一方面有助于“稳房价、稳地价、稳预期”，促进房地产市场长期平稳健康发展，未来行业波动或大幅收窄；另一方面随着租赁市场日趋规范，“租购并举”的实施有望缓解大城市住房突出问题。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，全国房地产市场累计调控超过320次。其中，中央各部门的调控政策超过40次。“中央部门再次针对房地产市场密集发声，加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均有显著升级，调控‘工具箱’不断丰富，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立‘人、房、地、钱’的联动机制。整体看，下半年房地产调控从严趋势不改。”